物业税开征方案已提交两会 京深商业地产成试点

全国“两会”临近，房地产调控是否还有“新手”成为炙手可热的话题。

答案是肯定的。2月25日，《华夏时报》记者从国家税务总局行为税司处了解到的消息是，物业税开征将会是今年“两会”上讨论的重点，而总局关于物业税开征的具体方案已经提交。按照目前决策层的征税思路，物业税将按照房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。

该司人士向记者透露，目前税务总局正在拟定的物业税实施方案，将以目前某个省区市正在进行的物业税模拟征税方案为“蓝本”，综合其他各试点城市模拟方案经验进行制定。按照计划，物业税相关议题和拟定方案将被人大代表提交至今年“两会”讨论,也有望将物业税开征编入十二五规划。

对于物业税究竟何时开征，何处试点的猜测，一年多以来都是传闻纷纷，此前本报也曾对相关情况进行过报道，而据本报记者近日刚刚从住建部一高层人士处得到的确切说法是：鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年年底前有望在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。

这一结果与市场预期基本相符。对此，多位接受采访的业内专家都表示，开征物业税不管是对开发商还是投资者来说，都是成本的增加，对房地产市场最直接的影响还体现在对投机炒房的遏制，迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源。

京深商业地产或年内开征

面对高房价带来的政策调控压力，今年的全国“两会”无疑让各方都有所期待。“棚户区共建”、“物业税开征”、“限制房地产企业融资”等多项议案已经送达全国“两会”提请讨论。而被认为是打击炒房的利器——物业税能否开征，也成为政策调控高房价的最大期待。

对此，国家税务总局行为税司一官员明确对记者表示，物业税开征将是今年“两会”上讨论的重点，在已经提交的物业税开征具体方案中，对征税思路也已经基本达成共识，按照房屋面积征税，基点内免征，基点外征收。

物业税主要指的是不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。

在去年12月底举行的2009中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过6年多的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

而据《华夏时报》记者从住建部一位高层处了解到，鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年或将在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。

另外，北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓1月底已经在北京“两会”上提交了物业税开征提案。他曾告诉本报记者，北京早在2008年6月就准备以“房产税”的名目开征物业税，但由于奥运会和金融危机的到来耽误了征收计划，但“方案是早就成形了的”。

然而，关于开征物业税是否能够起到平抑房价的作用，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，目前看来，物业税主要还是抑制投机购房，而对房价起决定作用的是需求，全国不少地区的城市化进程才开始，住房市场需求很强烈。而物业税涉及到众多方面，目前细则还没有出台，具体影响还不能完全确定。

“开征物业税，面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部财政科学研究所所长贾康指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”

据了解，目前开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税。

正是受这一矛盾的影响，关于物业税的税基、税率、房产估值评价标准等具体问题目前还在讨论议定中，成为征收物业税的最大障碍。毕竟，土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果将土地出让金列为物业税中的一部分分期支付，则难免会触动地方利益。

高房价倒逼地方出新政

高房价不仅迫使中央决策层急于寻找解决办法，也让地方政府感受到来自各方的压力。两会前夕，从中央到地方，政策密集出台。就在全国两会开幕的前十天，北京市的房地产政策发出了地方收紧楼市的最强音。

2月23日傍晚，一条来自北京市住建委宣传处的“有关促进本市房地产市场平稳健康发展的通稿已发至公共邮箱，请查收”的短信息发到《华夏时报》记者的手机上。

这份在傍晚以新闻通稿形式发布的内容即是北京版国11条，与其他政策的发布时间和方式相比略显低调。北京版11条从细节上规范和要求了住房供应结构、二套贷款、住房税、房地产开发贷款等一系列措施，同时还责令取消已过期的优惠政策，并恢复了“限外令”，调控力度不亚于国11条。

尽管如此，北京市急于在两会期间抛出政策的主动行为，还是让业内各方议论纷纷。多位业内人士表示，从总体看来，北京版11条是“国十一条”的细化政策，大致方向还是加大供应收缩需求，并无更新的有针对性的政策措施。

国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清向本报记者表示：“北京政府选择在两会之前出台11条房地产调控措施，某种程度上暗示了北京房地产市场的问题已经使政府感受到来自各方的压力。”

不仅是北京，多个城市都在两会前夕出台了新的房地产调控措施，内容涉及土地市场整顿、房地产信贷等诸多方面。

成都市政府近日下发《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》，要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计。南京则在春节长假后宣布将个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。

“由于去年楼市出现过热状况，不少城市房价上涨过快。在全国两会召开期间，相关问题可能引发广泛关注。因此，两会召开前夕，地方政府为房地产调控定基调、出措施，是可以理解的。”克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天直言不讳。

政策调控转向开发商

尽管地方政府开始在“两会”前夕抛出房地产政策，做出调控姿态，而物业税等调控杀手锏也作为“两会”提案上报，但政策能否有长期效果仍存疑问。

北京一置业集团执行总裁向本报记者表示，目前一系列新政的出台在短时间内会起到平衡作用甚至是震慑作用，但眼前的措施远不足以解决房价节节高攀的局面。在“两会”的关口急切出台措施和政策，决策层可能是希望看到阶段性的调控成绩，缓解舆论压力。

实际上，面对调控政策排浪式的频繁出台，各地楼市在近期都或多或少地受到影响，出现了前所未有的冷清。

记者根据北京市房地产管理交易网的数据统计，春节长假之后的五个工作日中（2月20日-24日），北京住宅（期房和现房）日均网上签约量仅为130套，比2009年同期下降了66%。而1月份，北京平均每日仅期房的签约套数就为282套。

另外，北京部分地产项目价格也出现了松动，一些主打小户型的楼盘竞相以低价开盘，吸引购买力。而上海、深圳等一线城市也陆续出现楼盘促销的场景，部分城市房价甚至出现了负增长。

长假前夕，银监会要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。这对于严重依赖资金供给的房地产市场而言，意味着房地产企业在资金链条上将面临考验。

对于政策效果的判定最终还是要看房价涨跌。从目前的市场形势来看，尽管北京、上海等高房价城市中的某些项目出现了价格松动，但总体上看，房价并没有出现止涨回落的态势。楼市是否会出现“拐点”，或许还需要决策层再下一剂“猛药”。